Wertermittlung von Immobilien

Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht. (Molière 1622-1673)

Von Wertermittlung ist die Rede, wenn man wissen möchte, was ein bebautes oder unbebautes Grundstück bzw. eine Eigentumswohnung (oder auch Rechte an einem Grundstück) zu einem bestimmten Zeitpunkt wert sind.

Der Wert ist nicht der Höchstpreis, der am Markt bezahlt wird! Er ist, gesetzlich definiert, das, was normalerweise und zum Betrachtungszeitpunkt, am ehesten von einem beliebigen Käufer bezahlt würde.

 

Die Marktwertermittlung von Immobilien ist von herausragender Bedeutung. Ob für

  • Kauf- oder Verkaufentscheidungen
  • Fragestellungen im Zusammenhang mit Erbfällen
  • Bankgeschäfte
  • Versicherungsfragen
  • Scheidungen
  • Schenkungen
  • Vermögensteilungen, etwa innerhalb der Familie
  • oder für das Finanzamt

stets ist der aktuelle Wert der betreffenden Immobilie wichtig für die beteiligeten Akteure.

 

Leistungen:

  • Verkehrswertgutachten
  • Indikative Wertschätzung (Kurzbewertung)
  • Beleihungswertermittlung
  • Mietwertgutachten
  • Wertermittlung von Rechten an Grundstücken
  • Gutachten zum Wiederherstellungswert (Neubauwert) 

Verkehrswertgutachten

Gutachten zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes nach §194 BauGB

 

Wertschätzung (Kurzbewertung)

Überschlägige Werteinschätzung nach ImmoWertV unter der Annahme unproblematischer und einfacher Verhältnisse. Ohne Prüfung etwaiger bau-, grundbuch- oder vertragsrechtlicher Werteinflüsse.

 

Beleihungswertermittlungen

Gutachten zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes nach §194 BauGB sowie des Beleihungswertes nach BelWertV.

 

Mietwertgutachten

Gutachten zur Ermittlung der aktuellen Marktmiete nach § 535 ff BGB.

 

Wertermittlung von Rechten an Grundstücken

Gutachten zur Ermittlung eines Vorteils für ein herrschendes Grundstück und dem Nachteil für das entsprechend dienende Grundstück.

 

Gutachten zum Wiederherstellungswert (Neubauwert)

Was kostet ein Neubau des Bewertungsobjekts ? Diese Frage ist für Versicherungen von Bedeutung bzw. für denjenigen, der eine Versicherung abschließen will.

Woran Sie ein professionelles Gutachten erkennen

"3 Gutachten - 3 Ergebnisse !" , also ist keines brauchbar ? ... Nein.

 

Die Kriterien, die für die Richtigkeit bzw. besser: Brauchbarkeit eines Wertgutachtens unerlässlich sind, sind nach geltender Rechtsauffassung zunächst an die Formulierung des gestellten Auftrags geknüpft.

Wenn es lediglich darum geht, den Verkehrswert festzustellen, so handelt es sich dabei keineswegs um ein starres, mathematisch herleitbares Ergebnis. Ohnehin ein Irrglaube, man könne einen Wert einfach so berechnen. Die Berechnungsmethoden der Immobilienwertermittlungsverordung bei der Verkehrswertermittlung sind allenfalls Hilfskonstruktionen. Hilfskonstruktionen bei der Beantwortung der Frage: Wie denken die Käufer (nicht nur einer!), die es zum Wertermittlungszeitpunkt gibt ? Folgerichtig wird dieser Vorgang mit "Marktdenken" bezeichnet.

 

Ein Gutachten gibt also Aufschluss über das Denken des Käufermarktes zu einem bestimmten Zeitpunkt.

 

Folgende Kriterien unterscheiden ein professionelles Gutachten von einem "Schlechtachten".

Weiche Faktoren

klare Struktur und Gliederung

nachvollziehbar für jeden Leser

einfache Sprache

wenig "Füllstoffe" (kopierte Bezugsinhalte zur scheinbaren Qualitätssteigerung)

Angaben zur Haftungsabsicherung

 

Qualifizierte Ausbildung des Gutachters auf dem Gebiet der Wertermittlung nach ImmoWertV, BelWertV, BewG

Harte Faktoren

Informationen über die Situation am Markt

 

Sorgfältige Grundstücksanalyse und kritische Diskussion des Bodenwerts

Bodenrichtwerte sind kein "Gesetz" und sie können auch falsch oder veraltet sein.

 

Betrachtung der allgemeinen Wertverhältnisse (meist einfach) und ausführliche Analyse der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (oft schwierig)

 

Prüfung jeglicher Flächen- u. Kubaturangaben

Belege für Marktdaten wie Mieten, Preise, usw.

 

verantwortungsvolle Beurteilung und kompetenter Umgang mit Mängeln und Schäden (Pauschalansätze oft willkürlich)

 

Plausibilisierung des Ergebnisses, z.B. durch Konkurrenzanalyse, Renditeberechnungen

Anmerkung

Selbstverständlich kann jede Form der überschlägigen Betrachtung oder Kurzbewertung (sofern dies vom Auftraggeber so gewünscht und gefordert wurde) diese Kriterien ihrer Natur entsprechend nicht oder nicht vollständig erfüllen und dennoch professionell erstellt und bearbeitet sein.

 

Auf Wunsch prüfe ich auch Gutachten, die Ihnen vorliegen, um eine Zweitmeinung zu liefern.

Jürgen Benasseni

Kontakt

ImmoSachverständiger

Dipl.-Ing.(FH) Jürgen Benasseni

Amselweg 12

73431 Aalen

 

+49 7361 9808 988

+49   162 3636 896

 

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